Как снять квартиру в берлине студенту для переезда на пмж в германию в 2021 году

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Изучите описание районов Берлина

Очевидно, что лучше, если жилье будет расположено недалеко от вашей работы или учебы. Однако порой соседние районы в Берлине отличаются очень сильно — и по стилю жизни, и по этническому составу проживающих, и, разумеется, по цене.

Не уделив этому пункту должного внимания, вы можете оказаться жителем «турецкого базара» (например, районы Wedding и Neukölln), когда в районе будет чрезвычайно сложно найти хоть кого-нибудь, кто говорит по-немецки без сильного акцента, или поселиться в шумном панковско-хипстерстком месте, где до утра вам не будут давать спать орущие толпы тусующейся молодежи (Friedrichshain-Kreuzberg).

С таким же успехом вы можете попасть в район, где жизнь размеренна и тиха, а вокруг много подтянутых и бодрых пенсионеров (Wilmersdorf) или в район компактного проживания русскоязычных граждан, и по внешнему виду и по духу до боли напоминающий какое-нибудь московское Марьино или Новокосино (Marzahn).

Лучшие отели Берлина 5 звезд в центре

Если цены на жилье для вас не решающий фактор при выборе мест, где остановиться в Берлине можно в хороших условиях, то предлагаем ознакомиться с подборкой отелей 5* категории делюкс.

Комплекс апартаментов Gorki Apartments хоть и не имеет официальной звездности, но вполне может составить достойную конкуренцию делюксовым отелям.

Больше всего этот вариант подойдет тем, кто хочет снять квартиру в Берлине на длительный срок, потому что в этих апартаментах есть абсолютно всё, что необходимо для комфортной жизни: просторная кухня, большая спальня, гостиная зона и собственная ванная комната с новой сантехникой. Стоимость проживания в этих апартаментах составляет 7 522 рубля за человека в сутки.

Gorki Apartments

Один из самых роскошных отелей Берлина — Waldorf Astoria Berlin 5* придется по вкусу тем, кто привык максимально комфортно проводить свой отпуск. В этом отеле также часто размещаются делегации и бизнесмены, когда приезжают на международные выставки или переговоры. Просторный номер – 42 м2, с завораживающим видом из окна обойдется в 10 239 рубля в сутки.

Дополнительно можно оплатить завтрак по системе «шведский стол» — 2 661 руб

Здание, оформленное в стиле арт-декор, привлекает внимание и очень нравится гостям отеля. А внимательный персонал и удобное расположение отеля каждый год привлекает сюда всё больше путешественников, ценящих удобство, комфорт и сервис.     

Waldorf Astoria Berlin 5

Посмотреть все отели Берлина →

Как видите, рынок жилья предлагает большое количество вариантов для путешественников с разных бюджетом, поэтому если вы ищете, где снять жилье от хозяев или забронировать отель, то сервисы, описанные в статье, непременно помогут вам подобрать идеальный вариант.

Лучшие районы и особенности квартир

Среди районов Берлина комфортными для проживания принято считать Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukolln, Charlottenburg, Schöneberg. Не стоит также обращать внимания на предложения поселиться на окраине города, хоть они и предлагают заманчивую цену. Также российскому туристу будет некомфортно в районах Wedding и Moabit, потому как она заселена эмигрантами из Турции.
Немецкое жилье обладает некоторыми специфическими особенностями, о которых желательно знать, отправляясь на поиск квартиры. Так, многие дома представляют собой не только фасад здания, а имеет еще задние дома и флигели. К примеру, задние дома лучше подойдут для проживания на большой улице, так как избавят от лишнего шума. Как правило, окна таких квартир выходят во внутренний двор. Также старые дома и не превышающие шести этажей, лифтом не оборудованы. Об этом стоит помнить, когда придется вселяться в апартаменты.
Специально для студентов в Берлине существуют вариант WG или Wohngemeinschaft, который является, грубо говоря, коммунальной квартирой, так делить ее придется с соседом. Получить жилье в WG тоже не так просто, ведь придется встретиться с потенциальными соседями и обсудить ряд вопросов. Часто в подобных квартирах завязывается крепкая дружба между жильцами, которые делят общую кухню и санузел. Поэтому стоит быть готовым, что немцы спросят о пристрастиях в еде, хобби и роде деятельности.

Снять квартиру в Берлине иностранному студенту — важные советы об аренде

Хотя Берлин не слишком дорогой по сравнению с другими крупными европейскими столицами, для обычного студента это большие суммы оплаты за аренду. Чтобы отыскать доступную квартиру и получить возможность зарабатывать достаточно денежных средств на проживание в немецкой столице, необходимо привыкнуть к новому образу жизни. Вот несколько важных советов, которые могут вам помочь:

Найдите единомышленников для съема квартиры в складчину. Студенты большую часть времени полагаются на свои личные сбережения и средства от родителей. Каждая копейка для них дорога. Один из способов снизить стоимость аренды в Берлине — снять квартиру на нескольких студентов. Это делают большинство иностранных студентов в Германии. Тем самым вы не только уменьшите стоимость аренды, но и сумму счета за коммунальные услуги.
Ищите ближе к окраине. Как мы уже объясняли, квартиры в периферийных районах Берлина дешевле. Мы рекомендуем больше сосредоточиться на окраине столицы, если вы ищете что-то более доступное. Берлин — это большой и высокоразвитый город с хорошо развитыми сетями дорог и общественного транспорта. Расстояние до центральных районов не вызовет особых проблем. Расходы на транспорт будут намного меньше, чем проживание в центре города.
Доступ к городу. Прежде чем принять решение об аренде квартиры, вы должны удостовериться, хороший ли доступ из этого района к остальной части города. Хотя Берлин имеет очень развитую и протяженную сеть дорог, из некоторых частей города доступ ограничен.
Аренда частного дома. В Берлине мигрантам часто сдают таунхаузы и частные дома на одного хозяина. Поэтому настоятельно рекомендуем вам поискать такие дома. Такое проживание даст вам ощущение собственного дома и будет стоить вам дешевле.
Поиск места аренды надо начинать заранее. Ваши поиски достойной квартиры в аренду в Берлине потребуют времени. А начала учебного года не будет вас ждать. Поэтому настоятельно рекомендуем решить проблемы с жильем вовремя, желательно до того, как вы переедете на ПМЖ в Германию для обучения.
Арендная плата регулярно растет. Арендная плата за квартиры в Германии увеличивается ежегодно. Темпы роста цен меняются в зависимости от квартиры, в которой вы проживаете. В среднем стоимость аренды увеличивается примерно на 20% после первого года вашего пребывания

Обратите внимание, что вашему арендодателю не разрешается превышать темпы прироста, установленные законодательством Германии.
Предварительные расходы. Прежде чем вы получите ключи от своей квартиры в Берлине, арендодатели обычно требуют первоначального взноса в виде залога (Kaution)

Обычно сумма залога равна трем месяцам аренды, хотя в наших странах принято брать залог в размере одной ежемесячной оплаты.

Проанализируйте предложения на рынке

С районами определились? Теперь дело за непосредственным поиском квартиры. Изучить предложения на рынке можно на множестве различных сайтов для поиска недвижимости. Наберите в Google три слова «Wohnung Berlin mieten» и плавайте себе на здоровье в море предложений.

«Wohnung Berlin» также можно набрать в строке поиска, например, социальной сети Facebook — вы найдете немало сообществ, в которых граждане предлагают в аренду жилье в Берлине.

Насторожитесь, если квартира предлагается в аренду слишком дешево — возможно, в ней есть скрытые дефекты, требующие дорогостоящего ремонта или, допустим, квартира отапливается углем (да-да, в Берлине до сих пор встречаются такие дома, например в районе Moabit совсем недалеко от центра).

С порядком цен в разных районах города, так называемым Mietspiegel, можно ознакомиться на сайте Городского управления по развитию.

Карта «холодной аренды» Берлина по станциям метро и городской электрички (из расчета на среднюю двухкомнатную квартиру). Изображение: immobilienscout24.de

Обратите внимание: если вы нашли подходящее жилье в Берлине, то не заключайте никаких сделок и ни за что не платите, не увидев квартиру воочию и не пообщавшись с хозяевами или домоуправлением (Hausverwaltung)!

Во-первых, жилье, что называется, «в натуре» может очень сильно отличаться от того, что вы видели на фото в Сети.

Во-вторых, жилая площадь квартиры может в реальности оказаться намного меньше заявленной общей, если в нее, например, включены громадные террасы и большие ванные комнаты.

В-третьих, в последнее время участились случае мошенничества, связанные с арендой квартир. Скорее всего, вас хотят обмануть, если просят перевести оплату за первый месяц через такие системы платежей как, например, Western Union, или заплатить наличными. Все переводы — только на персонифицированный банковский счет владельца жилья!

Чаще всего подобные аферы проворачиваются с квартирами в популярных районах Берлина — Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг и Нойкельн.

Снять квартиру в Берлине для переезда на ПМЖ в Германию — закон об аренде

При переезде на ПМЖ в Германию и аренде квартиры очень важно знать информацию о своих правах как арендатора, чтобы избежать нежелательных проблем. Немецкий закон об аренде устанавливает следующие права и обязанности сторон:

1. Арендодатель имеет право выселить вас из своей квартиры только через два месяца после того, как вы не заплатите арендную плату.
2. Арендная плата может быть увеличена только по ставке, которая соответствует фиксированным значениям, регулируемым законом. Если вы заметите, что ваш арендодатель увеличивает арендную плату на более высокий уровень, можете обратиться в местные органы власти, чтобы проверить, является ли это приемлемым.
3. Во время проживания в квартире в Берлине вы можете менять инвентарь по своему усмотрению (например, покрасить стены). Но когда вы будете выселяться, квартира должна быть почти в том же состоянии, в каком она была передана вам в начале.
4. Если у вас есть инвалидность, закон разрешает потребовать от арендодателя установку надлежащих приспособлений в соответствии с вашими физическими потребностями.
5. Наконец, ваш арендодатель обязан поддерживать свою собственность в оптимальных условиях в течение всего времени вашего пребывания в этом месте. Тем не менее, закон гласит, что обе стороны могут договориться о совместной стоимости обслуживания.

Надеемся, наша статья поможет вам снять квартиру в Берлине с наилучшими условиями для проживания и по доступной цене. Позвольте себе комфортный переезд на ПМЖ в Германию для учебы или работы с нашей помощью.

Если вы только собираетесь переехать на ПМЖ в Германию и рассматриваете, в какой немецкий университет поступить, обращайтесь к нам за помощью. Наша компания помогает поступить в немецкие ВУЗы и оформить ВНЖ в Германии. Подробнее об этих услугах можно узнать в следующей статье.

Также при наличии диплома о высшем образовании или сертификата о получении среднего технического образования из наших стран необходимо будет подтвердить эти документы в немецком ведомстве. Мы сопровождаем процедуру признания диплома в Германии на соответствие немецкому образованию.

Для получения полной консультации по переезду на ПМЖ в Германию и поступлению в немецкий университет, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.

Как разделить дом на квартиры?

Разделение домов на квартиры часто требуется в случае продажи дома. Это абсолютно легальная процедура в Германии, хотя есть мнение, что в будущем могут быть введены ограничения на разделение старых домов.

Поквартирное разделение состоит из четырех этапов:

• составление плана архитектором;
• получение свидетельства от строительного надзора;
• заверение нотариусом;
• утверждение реестром.

На первом этапе архитектор готовит план разделения недвижимости. Затем необходимо получить свидетельство о полной изолированности жилого помещения (Abgeschlossenheitsbescheinigung) у инспекции строительного надзора (Bauamt). В среднем это занимает 4-5 недель. Стоимость свидетельства зависит от размера помещения и составляет около 50-100 евро за жилое помещение. План разделения должен быть также заверен инспекцией — это стоит еще около 40 евро.

Далее необходимо заверить заявление собственника на разделение у нотариуса. Он может заверить только подпись за 70 евро, однако если заявление составлено неправильно, оно может быть признано недействительным. Проверка содержания заявления на соответствие нормативно-правовым актам зависит от стоимости объекта. Например, при стоимости дома в размере 1,2 млн евро услуги нотариуса составят около 800 евро.

На последнем этапе все документы должны быть переданы в государственный реестр (Grundbuchamt), который утверждает новый статус квартир. Каждое жилое помещение в доме приобретает новый статус. Стоимость внесения новых данных на этом этапе также зависит от оценочной стоимости недвижимости. Так, например, при стоимости дома в 200 тыс. евро, внесение в государственный реестр обойдется приблизительно в 2 500 евро.

Какие документы нужны для долгосрочной аренды квартиры или комнаты в Берлине

2. Справка о доходах (Gehaltsnachweis)

Если у вас уже есть постоянная работа в Германии, то проблем с этой справкой возникнуть не должно — ведь уведомление о доходах вы получаете ежемесячно вместе с зарплатой. Если нет, то в помощь вам следующий пункт.

3. Справка о состоянии счета (Kontoauszüge)

Если у вас уже есть счет в Германии и на нем имеются средства, достаточные для покрытия арендной платы, то это прекрасно. Если счетом в Германии вы пока не обзавелись — потрудитесь сделать выписку со счета в банке на родине и перевести на немецкий язык.

4. Справка о кредитной истории (Schufa-Selbstauskunft)

Schufa — это частная компания, которая отслеживает долги населения в целях защиты всевозможных кредитных институтов от неплательщиков. Справка из Schufa должна быть безупречной, иначе не видать вам квартиры, как своих ушей. Не выплатили вовремя кредит? Игнорируете штрафы? Schufa следит за вами и заблокирует практически все возможности снять квартиру, так как большинство арендодателей обращаются в нее, чтобы «пробить» потенциального жильца.

5. Справка об отсутствии долгов по аренде (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).

Одной «шуфы» хозяевам квартиры обычно мало, поэтому у вас, скорее всего, потребуют эту справку. Если у вас нет ни того ни другого по той причине, что вы до этого не жили в Германии, привезите с родины справки об отсутствии как можно большего количества задолженностей: по налогам, квартплате, по кредитам — лишними они не будут. И не забудьте про перевод.

6. Поручительство (Bürge, Bürgschaft)

Если вышеперечисленных документов не хватает, то можете прибегнуть к помощи поручителя — им может стать, например, ваш работодатель, друг или родственник, имеющий немецкое гражданство.

Время — верный союзник

Поиск квартиры в Берлине лучше начать пораньше. Так удастся спокойно подобрать необходимый вариант, не кидаясь на первое предложение только потому, что сроки поджимают. Как правило, квартиру лучше всего бронировать за месяц-полтора до въезда в нее. На что уходит время? Прежде всего, на просмотр потенциальных вариантов. Как правило, время назначают, а не предлагают назначить. Также потребуется некоторый временной запас для оформления и рассмотрения всех необходимых документов. Стоит знать, что решение по кандидатуре потенциального жильца владелец может огласить уже через день, а может и через неделю. Поэтому лучше всего подавать несколько заявок, чтобы не попасть впросак.
Из документов на руках необходимо иметь SCHUFA Auskunft, который подтвердит отсутствие долгов у потенциального жильца и благонадежность в финансовом плане. Чтобы получить документ, проверку пройдут банковские счета человека, кредиты и итогом станет оценка по сто бальной шкале — можно ли доверять съемщику. Заказать документ можно он-лайн, необязательно лично явиться в организацию, ответственную за его выдачу. Как правило, изготавливается она в двухнедельный срок и стоит 20 евро. Срок действия документа ограничен тремя месяцами.
Также потребуется справка о доходах с места работы или учебы, справка с прежнего места жительства, подтверждающая все оплаченные счета, копию паспорта и вида на жительство или визы для нерезидентов Германии. Иногда даже студенческий билет может потребоваться, но лишь для того, чтобы получить скидку на проживание.

Как сэкономить на поездке? Рабочие лайфхаки!

• Лучшие цены на отели рекомендуем искать на ROOMGURU. Поисковик ищет среди всех отельных баз интернета, даже у таких гигантов как Booking, и сравнивает цены. Если вы любитель пользоваться смартфоном, то приложение по ПО ПОИСКУ ЖИЛЬЯ просто необходимо. Очень удобно по прилету открыть варианты и тут же забронировать.
• Выгодно застраховать свое здоровье и жизнь в путешествии поможет сервис TRIPINSURANCE, поисковик показывает результаты от всех крупных страховых компаний. Вам остается выбрать лишь самый выгодный вариант, но на здоровье советуем не экономить!
• Авиабилеты? Опытным путем советуем пользоваться AVIASALES, он и по сей день является поисковиком №1 среди самостоятельных путешественников.

Как часто и насколько можно повышать арендную плату?

В Германском Гражданском Уложении указаны следующие предпосылки для изменения арендной платы:

• Арендная плата может меняться не чаще раза в год.

• Арендодатель должен информировать арендатора в письменной форме как минимум за 2 месяца до изменения платы.

• В сообщении о повышении арендной платы должна быть обязательно указана новая арендная плата или размер увеличения арендной платы в евро.

Что касается размера увеличения арендной платы, здесь существует двойное ограничение:

• Арендодатель может поднять арендную плату не более, чем на 20% в течение 3-х лет. Однако, в отдельных городах (Берлин, Мюнхен, Гамбург) эта ставка не должна превышать 15% (§558 III BGB).

• Арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может значительно её превышать (§558 II BGB).

Таким образом, арендодатель имеет право повышать арендную плату, к примеру, на 5% или 7% каждые полтора года или же 1 раз за 3 года на 10-15%.

При покупке жилья в Берлине с целью аренды необходимо учитывать нюансы, связанные с законодательством. Если вас интересует покупка недвижимости в одном из наиболее экономически стабильных городов Европы, в каталоге Tranio есть более 300 объектов жилой недвижимости в Берлине.

Оплата жилья

Чтобы оплатить проживание в съемной квартире, потребуется довольно крупная сумма. Необходимо открыть депозит, который будет включать в себя сумму квартплаты за три месяца. Также стоит быть готовым к тому, что квартира потребует некоторых финансовых вложений. Где-то придется докупить посуду, а где-то и мебель.
Структура оплаты квартиры включает в себя саму квартплату и сопутствующие расходы (усредненные суммы расходов за вывоз мусора, газ, воду и уход за придомовой территорией). Так, если воды израсходовано больше, чем предполагалось, то разницу жилец доплатит из своего кармана. В холодное время стоит постараться экономить на тепле, так как счета также велики. Также стоит быть готовым к тому, что придется самостоятельно подключить интернет и телефон.
 

Апартаменты в Западном Берлине

Между Курфюрстендаммом и Потсдамской площадью, недалеко от станции метро, сдают уютные апартаменты. Удобный вариант, если вы ищете, где недорого остановиться в Берлине с ребенком или с друзьями! В центр города легко дойти пешком.

Жилье находится на втором этаже в доме с лифтом. В апартаментах есть все необходимое для комфортной жизни. Стиральная машина, ванная комната с душем, кухня с холодильником, плитой, кофеваркой, тостером и электрическим чайником, утюг и фен. Минус — нет кондиционера.

Апартаменты вмещают пятерых. В низкий сезон они стоят 65€, а в высокий — 114€.

• Самостоятельная поездка в Германию
• Новый год в Берлине и Мюнхене

Кровати